PropTech e Facility management: i due volti dello sviluppo del mondo immobiliare

Una delle formule più efficaci per conquistare un vantaggio competitivo e per portare nuovo valore ai clienti è la capacità di unire una forte competenza di dominio con una altrettanto forte competenza nell’innovazione digitale. Se si guarda con questa chiave di lettura alle prospettive del Facility Management non si può non interrogarsi sul ruolo che può essere svolto dall’innovazione che arriva dal mondo PropTech. Parimenti, se si analizzano le opportunità di sviluppo di questo settore è veramente molto interessante portare l’attenzione sui servizi che possono essere attivati in ambito Facility.

Il punto di incontro tra queste due dimensioni è ben rappresentato da Nazca, una realtà che, da una parte conosce e vive quotidianamente le opportunità e le criticità del Facility Management ma che, dall’altra, è impegnata da anni a portare innovazione digitale nella gestione del building, degli immobili e dei servizi collegati.

Proprio per conoscere queste prospettive e approfittare di questo punto di osservazione privilegiato abbiamo incontrato Vincenzo Noviello, General Manager Nazca

Come cambia il valore aggiunto del Facility Management grazie al PropTech?

Va detto innanzitutto che l’applicazione del PropTech alla “gestione dei servizi” del mondo Facility è un percorso che è partito da tempo. Nel caso di Nazca abbiamo creduto da subito nella possibilità di arricchire i nostri servizi con un valore aggiunto informativo, grazie all’innovazione digitale. Un approccio che abbiamo applicato e applichiamo a tutti i servizi: da quello più tradizionale che attiene alle pulizie per arrivare ai servizi più innovativi. Tanto per dare anche una collocazione temporale, come Nazca, abbiamo avviato questo percorso nel 2000, ben prima della comparsa della definizione stessa di PropTech.

Come è nata questa evoluzione?

Abbiamo avviato un’evoluzione basata sulla convinzione che la tecnologia sia assolutamente centrale. Il nostro approccio punta sia sulla volontà di aumentare la capacità di azione degli operatori sia sulla scelta di sfruttare il grande patrimonio di dati che popola gli ambienti del mondo building. Un lavoro, dunque, legato ai temi della comunicazione e della disponibilità di strumenti e apparati che permettano agli operatori di essere più efficaci ed efficienti attraverso la condivisione del processo e del dato e, allo stesso tempo, un lavoro di innovazione per valorizzare la disponibilità di dati soprattutto quelli provenienti dall’Internet of Things (IoT). Ora, nella nostra visione del valore del PropTech per il Facility, vediamo una convergenza tra queste due prospettive che porti ad un’una unica piattaforma informativa.

Il nuovo valore è dunque nell’integrazione?

Si sta aprendo, oggi, un mondo infinito di servizi grazie alla concretizzazione dello Smart Building, ma occorre completare l’interazione. Pensiamo che la vera innovazione stia nella capacità di mettere insieme l’intera filiera del valore del mondo immobiliare comprendendo i servizi e di immaginare e integrare in un’unica piattaforma tutte le fonti di dati e tutti processi decisionali per guidare sia il Facility classico sia quello più high tech. Questa prospettiva sta cambiando profondamente il valore del Facility arricchendolo di servizi e portando nuovo valore all’interno dei servizi tradizionali.

Come Nazca unite competenze di Facility con l’innovazione digitale e avete una vostra interpretazione del PropTech. Quali sono i principali fattori abilitanti di questo percorso?

Il nostro “vantaggio” è una conoscenza di processo che alimentiamo ogni giorno con il lavoro presso i nostri clienti. Voglio, però, sottolineare che uno dei principali fattori abilitanti è nella conoscenza della normativa e delle logiche di compliance, che sono sempre più determinanti nell’indirizzare le scelte e le decisioni di clienti. Decliniamo tutto questo nel nostro impegno in termini di innovazione tecnologica, che viene da lontano e che è profondamente integrato con la conoscenza dei processi.

Vediamo gli ambiti nei quali si fa sentire di più la spinta innovativa del PropTech?

L’area delle compravendite è quella su cui si è più investito e una serie di ragioni ne spiegano il motivo. Per comprendere al meglio, conviene fare riferimento a un altro settore, quello dell’automotive, in cui il tema della customizzazione, ovvero della possibilità di configurare e vedere la propria automobile in maniera rapida e chiara per poterne valutare tutte le caratteristiche, ha portato a risultati importantissimi in termini di customer experience. Ebbene, quel tipo di esperienza può e deve valere anche per il mondo immobiliare. Si deve poter estendere non solo alla rappresentazione della dimensione fisica dell’immobile, ma anche ai servizi e a come può essere vissuto quell’edificio.

Spieghiamo come

I “motori” che alimentano il Facility Management sono la tecnologia digitale applicata come l’IoT e le spinte verso un diverso utilizzo degli spazi che sta cambiando radicalmente il rapporto tra persone ed edifici, come lo smart working, il co-working e il remote working.

Se, tramite le soluzioni del PropTech, riesco a raccogliere e a gestire i dati per aumentare il livello di conoscenza del building, posso mettere in relazione le opportunità del digitale per rispondere molto meglio alla nuova domanda che arriva dal mercato. Un esempio viene dai dati che permettono di prevenire e gestire il rischio creando soluzioni particolarmente appetibili anche per gli investitori, che a loro volta possono trovare maggiori garanzie sia a livello di security che di safety. Non dimentichiamo poi, che alcune soluzioni, anche a basso impatto in termini di CAPEX, permettono di ottenere un altissimo livello di controllo e, in generale, di conoscenza.

C’è un tema generale di attenzione alla sostenibilità che è sotto gli occhi di tutti. I rincari dell’energia e la necessità di accelerare la transizione energetica stanno aumentando l’attenzione su questi aspetti. Agli asset immobiliari viene chiesto di garantire lo stesso livello di comfort e di performance ma con meno risorse. Come vedete il PropTech in questa prospettiva?

Abbiamo percepito una forte impennata di attenzione sui temi della sostenibilità, questo è indubbio. Dobbiamo dire che di efficienza energetica si parla da anni. Il tema però, adesso, è molto più complesso e riguarda le performance di sostenibilità complessive del mondo immobiliare. Negli ultimi 12-18 mesi le aziende hanno voluto sapere in modo sempre più preciso cosa si stia facendo in questo senso.

In questo contesto è importante parlare di intelligenza e di dati. La capacità di conoscere in modo sempre più preciso come vengono utilizzati gli spazi influisce direttamente sul tema della sostenibilità. In maniera intelligente riesco a gestire illuminazione, temperatura, misure di sicurezza e di accesso e tantissimo altro.

Che si parli di decarbonizzazione del patrimonio immobiliare, di efficienza energetica, di transizione energetica o similari, abbiamo un solo vero denominatore comune e riguarda la capacità di esercitare un controllo preciso su tutto ciò che attiene alla gestione delle risorse energetiche e alla vita stessa del building.

A che punto siamo in questo percorso?

La tecnologia c’è tutta, il problema vero è che è utilizzata a silos, che è “compartimentata”. Manca un frame tecnologico condiviso che permetta di mettere a fattor comune tutti i livelli di conoscenza che abbiamo e che, se potessero interagire tra loro, potrebbero garantire molte più funzionalità e opportunità.

Il PropTech cambia il rapporto tra proprietà e asset così come anche quello tra utente e spazi. Come vedete questo cambiamento? Che prospettive sta aprendo?

Dobbiamo dire, con piacere, che ci troviamo in una situazione eccitante perché tutti i grandi proprietari di immobili e gli utilizzatori stanno reimmaginando i loro spazi. Il paradigma è cambiato profondamente ed è un cambiamento che presenta delle sorprese molto interessanti.

Quali sorprese?

Quella più importante riguarda gli effetti dello smart working e di un possibile “abbandono” degli spazi da parte delle imprese. In tanti avevano previsto un crollo nell’utilizzo degli spazi come effetto di una radicalizzazione del lavoro “smart”: le persone hanno meno bisogno di andare in ufficio, le aziende programmano in modo flessibile e riducono drasticamente gli spazi. Dal nostro osservatorio vediamo che la situazione non è questa: certamente rileviamo una contrazione nell’utilizzo degli spazi da parte delle aziende, certamente la spinta verso lo smart working riduce la presenza delle persone in azienda, ma questo fenomeno si è intrecciato con quello del turnover. Cresce il numero delle persone che sceglie di cambiare lavoro, in generale più persone “si guardano attorno” con maggior frequenza e sono più propense a cambiare. Questo fenomeno ha portato le aziende a porsi in modo ancora più importante l’obiettivo di attrarre i propri dipendenti, di metterli al centro, di curare il loro benessere. L’ambiente di lavoro è una componente molto importante di questo atteggiamento. Questa attenzione si è concretizzata in un ripensamento degli spazi, in nuovi servizi, in una centralità effettiva della postazione e dei servizi correlati.

Se lo osserviamo dal punto di vista del Facility e del PropTech cosa significa?

Stiamo uscendo dalla logica del metro quadro. Non scelgo solo l’immobile, ma anche il servizio. Non affitto solo lo spazio, ma scelgo un menù di opportunità. E questo vale sia nel mondo dell’ufficio che nel residenziale. Stiamo vivendo un’evoluzione che trae ispirazione dal mondo alberghiero in cui si sceglie non solo la camera ma anche tutta una serie di servizi. Stiamo andando verso quella situazione.

Smart real estate, shared economy, gestione del ciclo di vita dell’edificio sono tante le dimensioni del PropTech: quali sono quelle più significative per rispondere all’attuale domanda del mercato?

Il livello di intelligenza di un edificio è assolutamente un valore, ma ora bisogna far parlare tutte le tecnologie. Se si realizza questa prospettiva si aprono tante altre opportunità. Quello del Fintech è forse il settore che è partito prima e che ha cavalcato il motore tecnologico utilizzando i dati per una valorizzazione finanziaria degli asset, per la vendita e per la gestione economica degli immobili. La gestione del ciclo di vita degli immobili è paradossalmente ancora lontano anche se ci sarebbero le condizioni per attuarlo. Purtroppo, però, anche in questo caso, sono mondi che non si parlano, dati che magari sono già in possesso dei costruttori che non vengono trasferiti o valorizzati da parte di chi è chiamato a gestire l’edificio. Per leggere però i fenomeni che caratterizzano il mercato occorre tornare a prestare attenzione ai fenomeni sociali, come ad esempio e ancora allo smart working. Con questo fenomeno è sicuramente aumentata la centralità delle persone e questo il vero driver, è molto forte e ha un effetto diretto sui servizi e sullo sviluppo dell’innovazione.