Quanto tempo serve per valutare 10mila immobili? Un agente o un gestore che non usano ancora gli strumenti offerti dal Proptech risponderebbero “giorni, forse settimane, secondo il numero di persone che si mettono al lavoro”. Con gli AVM (Automated Valuation Model) possibili grazie all’uso dei dati gestiti da un’intelligenza artificiale possono bastare 100 secondi. Sì, circa 100 immobili al secondo e con bassissimi margini di errore.
È la promessa di Reopla con il suo nuovo AVM. Proptech specializzata nello sviluppo di software per il settore immobiliare, Reopla ha sede a Torino ma fa parte del gruppo tedesco Sprengnetter che l’ha acquisita nel novembre 2021.
Reopla e gli AVM (Automated Valuation Model)
Che cos’è un AVM? Un Automated Valuation Model, un software che permette la valutazione automatica di un immobile.
“Nei nostri primi 5 anni di attività”, ha spiegato il CEO di Reopla Patrick Albertengo a Proptech360, “abbiamo creato il più grande database italiano sui dati delle compravendite immobiliari. Prima mancava uno strumento di questo tipo, che deve essere il più ampio e adeguato possibile, perché è uno strumento di valutazione corretta degli immobili, da parte degli operatori e permette anche di sviluppare servizi collegati alle attività di marketing delle società immobiliari. È una fonte di dati essenziale, ad esempio, per società di perizia, banche, assicurazioni, e tutti gli stakeholder del mondo immobiliare”.
I dati sono la materia prima per poter far lavorare bene l’intelligenza artificiale e il machine learning. L’AVM di Reopla è il più preciso sul mercato, sostiene la società sulla base di una comparazione effettuata tra i principali AVM presenti sul mercato nel corso del primo semestre 2022. È in grado di valutare 10mila immobili in 100 secondi, circa 100 immobili al secondo, con una precisione media del 91% e una percentuale di errore inferiore del 15% rispetto alla media del mercato.
Perché servono valutazioni veloci e affidabili
L’incertezza legata alla crisi geopolitica e all’aumento dell’inflazione e i cambiamenti portati dall’emergenza sanitaria, che negli ultimi due anni ha modificato aree e caratteristiche di ricerca degli immobili, rendono sempre più importante l’uso dei dati e delle nuove tecnologie anche nel settore Real Estate, per prevedere trend di mercato e nuove esigenze degli utenti, aumentare l’efficienza e la trasparenza del comparto. Per qualsiasi scelta strategica nel mercato immobiliare è fondamentale disporre in tempi rapidi di valutazioni oggettive e affidabili degli immobili, soprattutto per realtà che gestiscono grandi patrimoni immobiliari come banche, società di asset management, credit servicing e perizia immobiliare.
“Il nostro modello di valutazione AVM può essere utilizzato da tutte le realtà che hanno bisogno di conoscere il più probabile valore di mercato di uno o più beni immobiliari”, spiega Patrick Albertengo, “Pensiamo, ad esempio, a un fondo d’investimento che ha bisogno di analizzare costantemente il valore del proprio portafoglio immobiliare o di crediti deteriorati, alla banca che ha l’esigenza di fare un’accurata analisi di rischio sulle ipoteche, alla corretta definizione del prezzo da parte di una società di perizia immobiliare o ancora all’agenzia o portale immobiliare che può offrire questo servizio ai propri utenti per finalità di marketing e lead generation”.
Come funziona un AVM che valuta 100 immobili al secondo
Il modello AVM di Reopla è frutto del lavoro di un team di Data Analyst specializzati e con pluriennale esperienza anche su mercati immobiliari esteri (Germania e Austria in primis) e della sinergia internazionale con il socio tedesco Sprengnetter, e può contare sul più grande database di compravendite immobiliari oggi disponibile in Italia: circa 1 miliardo di dati (9 miliardi, se si considerano le risorse a disposizione dell’intero gruppo Sprengnetter), fra cui 580.000 valori di compravendite avvenute negli ultimi 24 mesi, 9 milioni di prezzi di offerta registrati, informazioni inerenti la classe energetica in molte regioni d’Italia e dati di carattere socio-demografico su tutto il territorio nazionale.
Inviando alla piattaforma AVM – disponibile in modalità SaaS o pay-per-use – i dati dell’immobile (come la superficie, l’indirizzo, la tipologia di immobile etc), il sistema li rielabora attraverso modelli matematici e statistici e fornisce, in brevissimo tempo, una valutazione automatica estremamente precisa, qualsiasi sia l’ubicazione del bene sul territorio nazionale. La piattaforma è anche in grado di sopperire alla mancanza di dati interni da parte della banca o della società che lo utilizza: riesce infatti a recuperare dati automaticamente da altri fonti (ad esempio il catasto o annunci di immobili in vendita o già venduti con caratteristiche comparabili) e a integrarli, per rendere la valutazione il più accurata possibile.
A differenza degli AVM tradizionali, che lavorano su porzioni di territorio molto ampie, inoltre, il modello di Reopla assicura una maggiore profondità di dettaglio, perché riesce a individuare variazioni di prezzo anche per aree molto piccole, come isolati confinanti, e propone insieme alla valutazione un report di mercato con dati socio-demografici, informazioni generali sull’andamento delle vendite e caratteristiche specifiche sulla zona in cui è localizzato l’immobile. Grazie a modelli avanzati di Machine Learning, infine, l’algoritmo di Reopla continua ad aggiornarsi e a migliorarsi nel tempo
“Alcune aziende utilizzano già internamente un AVM, ma realizzare e gestire una piattaforma come quella di Reopla, attiva 24 ore su 24 e con questo livello di velocità e accuratezza, è un’attività molto complessa – conclude Albertengo -. Per banche, agenzie immobiliari e altre società, affidarsi ad un AVM esterno significa risparmiare sui costi per sostenere l’infrastruttura tecnologica necessaria e ridurre la complessità di gestione, affidandosi a professionisti con competenze specialistiche, difficili da reperire sul mercato del lavoro in questo momento”.
