Nel mercato immobiliare le principali tipologie di aste online sono innanzitutto tre: la cosiddetta ‘vendita asincrona telematica’ consente di presentare offerte e rilanci solo online, e si svolge in uno spazio di tempo non simultaneo. Vale a dire, dall’apertura alla chiusura dell’asta ogni partecipante fa le proprie offerte, e alla fine si vede chi ha messo di più sul piatto.
La ‘vendita sincrona telematica’ è la cosiddetta ‘live auction’, ovvero la gara e vendita in tempo reale online.
Mentre le ‘vendite sincrone miste’ sono in pratica un mix di asta tradizionale e online, in cui i partecipanti fanno le loro offerte e rilanci in contemporanea all’interno del periodo di tempo fissato per l’asta: quando il tempo finisce, vince chi ha offerto di più.
Come si è sempre fatto, ma in questo caso offerte e rilanci avvengono sia nella sala d’aste sia per chi è collegato online in diretta, attraverso il portale del gestore dell’asta.
In passato era facoltà del Giudice decidere se la vendita si celebrasse o meno online. Dal 2018, invece, la vendita telematica è diventata il modello di procedura normale, derogabile soltanto quando è controindicata per gli interessi dei creditori, o per un più veloce svolgimento della procedura.
I vantaggi delle aste immobiliari online
Le aste immobiliari online offrono anche alcuni vantaggi per i partecipanti: “innanzitutto”, spiegano gli addetti ai lavori, “si può partecipare a distanza e da qualunque luogo, senza essere fisicamente presenti come nel caso delle aste tradizionali. Facilitando in questo modo la partecipazione, e quindi aumentando potenzialmente il numero dei partecipanti, aumentano la competitività dell’asta stessa”.
C’è poi anche maggiore sicurezza per l’immediata identificazione dei partecipanti e la certificazione della movimentazione del denaro. In più, le operazioni sono trasparenti e tutti i soggetti partecipanti posso verificare simultaneamente tutte le fasi dell’asta.
Portali specializzati sono ad esempio quelli di astegiudiziarie.it e astetelematiche.it, mentre questo mercato è popolato anche da un crescente numero di startup e operatori, come Kaaja, società di servizi immobiliari per le aste tra privati in Italia che semplifica le compravendite immobiliari direttamente online.
Big data e agenti immobiliari insieme
Gli immobili venduti all’asta tra privati sono liberamente vendibili, quindi non sono soggetti ai tempi e alle modalità dei Tribunali e delle aste giudiziarie, che per origine e processo di vendita riguardano immobili sottoposti a procedimenti giudiziari. Tutti gli immobili messi all’asta da Kaaja, ad esempio, sono dotati della documentazione necessaria per attestarne lo stato di idoneità e abitabilità, e sono disponibili a qualsiasi visita e ispezione prima della chiusura dell’asta.
Le società specializzate in aste immobiliari online in genere si avvalgono anche della collaborazione di agenti immobiliari qualificati, che verificano tutta la documentazione dell’immobile prima che l’asta cominci. In questo modo, si digitalizza il processo di compravendita degli immobili, rendendolo più trasparente, veloce e sicuro, senza però mettere da parte le competenze e la professionalità degli agenti immobiliari.
Tra i principali vantaggi per venditori e acquirenti dei servizi di un operatore specializzato, la velocità di completare l’intero processo di compravendita in media in meno di due mesi; la sicurezza dell’intera procedura garantita dall’operatore grazie alle offerte visibili in forma anonima e in tempo reale, a tutti i partecipanti; la trasparenza di valutare ogni aspetto dell’immobile visionandone le caratteristiche pubblicate, scaricando tutti i documenti online, visitando di persona l’immobile e vedendo tutte le offerte ricevute da altri potenziali acquirenti in tempo reale; la comodità di visitare l’immobile di persona oppure in modalità remota con un agente presso la proprietà che mostra l’immobile dal vivo.
Vivacizzare le aste online
Un’altra società specializzata nel settore delle aste immobiliari online è Reviva, nata a Milano nel luglio del 2017 da un’idea dei due founder Ivano De Natale e Giulio Licenza, professionisti con alle spalle una consolidata carriera nel Real Estate. Reviva si occupa di vivacizzare le aste online, utilizzando Big data, intelligenza artificiale e marketing esperienziale per potenziare, migliorandola, la vendita degli immobili in asta e abbattendo i rischi per l’acquirente.
“Con il termine ‘vivacizzare’ s’intende il portare quante più persone a conoscenza delle diverse aste presenti nelle varie città e aiutarle a comprenderne il reale valore”, sottolinea Michele Tesolin, Growth hacker di Reviva, “il nostro obiettivo è quello di liberare le aste immobiliari da un alone di diffidenza stimolando una maggior partecipazione e sviluppando un mercato più evoluto”.
Consulenza e assistenza, algoritmi e intelligenza artificiale
Reviva lavora attraverso due canali differenti. Il primo è il sito immobiliallasta.it con il quale, attraverso attività di marketing, raggiunge potenziali acquirenti fornendo loro consulenza e assistenza gratuita. Mentre le consulenze si basano su una tecnologia proprietaria che utilizza i Big data del mercato immobiliare, elaborando e valorizzando una serie di parametri come prezzo richiesto, ribassi, tempo medio di vendita o l’andamento delle compravendite nella zona di riferimento.
È un modello di gestione che, attraverso un algoritmo di machine learning, riesce ad analizzare i dati delle aste come il prezzo, la liquidità del mercato e il numero delle visualizzazioni dell’annuncio. Attraverso queste analisi si può arrivare a prevedere quale sarà l’esito delle aste con una precisione dell’80%.
