Il Real Estate ha bisogno di innovazione, il Superbonus 110% può diventare uno stimolo a portare più tecnologia negli uffici e nei cantieri. La proroga, approvata a metà luglio, fino al giugno 2022 e in alcuni casi fino al 2023 è un’opportunità da cogliere per stimolare la trasformazione digitale di una industry strategica per il Paese che ha da giocare un ruolo importante nel PNRR.
Vediamo adesso che cosa è il Superbonus 110%, che cosa dicono i primi numeri e che cosa serve perché diventi volano di innovazione nel Real Estate.
Che cosa è oggi il Superbonus 110%
Il Superbonus 110% è uno degli strumenti utilizzati dall’Italia per il raggiungimento degli obiettivi di sostenibilità e per la riduzione delle emissioni di CO2 fissati del Green Deal europeo. Si tratta di una misura che guarda ad una pianificazione a medio lungo termine per attuare azioni efficaci per la riduzione delle emissioni di CO2.
Il Superbonus è stato accolto favorevolmente da parte delle famiglie proprietarie di immobili e delle imprese e permette di avviare un grande piano di ammodernamento e messa in sicurezza del patrimonio residenziale. Non solo, anche una valorizzazione degli immobili dal punto vista dell’efficienza energetica. Affinché questo strumento sia davvero efficiente, è necessaria una proroga della scadenza e una semplificazione delle procedure.
Il Superbonus rappresenta quindi un’occasione straordinaria di sviluppo, sia della lunghissima filiera delle costruzioni, colpita da una crisi ultra-decennale, sia degli obiettivi di sicurezza sismica e di efficientamento energetico. Inoltre, lo strumento fiscale risulta assolutamente coerente con la strategia sottesa al PNRR, il Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza approvato a fine aprile dal nostro Governo.
I dati aggiornati sul Superbonus 110%
Secondo il monitoraggio Enea-Mise, a partire da febbraio 2021, il numero di interventi legati al Superbonus e gli importi hanno registrato una continua crescita.
La maggior parte degli interventi riguarda edifici unifamiliari e unità immobiliari indipendenti, mentre la quota dei condomini risulta piuttosto ridotta (l’11,2%).
L’evoluzione dei dati mostra, una dinamica di crescita per tale tipologia, ferma restando la maggiore complessità procedurale che rende più difficoltosa la partenza dei lavori rispetto agli interventi su singole unità indipendenti o su edifici unifamiliari. In termini di importi, gli edifici condominiali rappresentano il 43% circa dell’importo complessivo. Si tratta, ovviamente, di lavori con importo medio importante (oltre 500mila euro), se raffrontato agli interventi su singole abitazioni (circa 90mila euro).
Se l’obiettivo principe del SB è quello di agevolare con soldi pubblici interventi volti a ridurre le emissioni in atmosfera sarebbe più efficace intervenire sugli edifici energivori ubicati negli agglomerati urbani a maggiore densità abitativa in quanto è ovvio che una seconda casa in montagna o al mare viene utilizzata meno rispetto ad un alloggio di periferia in città.
L’impatto del Superbonus 110% sul Real Estate
Il Real estate è strettamente connesso al valore immobiliare della zona in cui si opera. Il valore degli immobili è condizionato dal valore della zona e non viceversa. A titolo esemplificativo, in una zona povera si prevede un basso investimento.
Il Superbonus 110% nel Real Estate potrebbe avere rilevanza sul tema della valorizzazione dell’immobile per la vendita. Un vantaggio non solo per il proprietario, (logica ad oggi prevalente in ambito Superbonus per i condomini) ma anche per fondi e società proprietarie anche sotto il profilo di gestione del patrimonio edilizio.
La componente tecnologica e digitale/gestione assume un ruolo centrale e prioritario aprendo nuovi scenari volti soprattutto alla riduzione dei consumi del parco immobiliare.
Il Superbonus 110% come strumento di valorizzazione degli immobili
Ad oggi gli edifici legati al Superbonus si distinguono e riconoscono subito, spiccano a prima vista per la trasformazione dell’aspetto estetico. C’è infatti molta differenza tra gli edifici legati ai bonus rispetto a quelli che non lo sono e questa componente sicuramente giova alla compravendita degli immobili.
Il Superbonus 110% non agisce solo sulla componente estetica degli edifici ma anche sull’efficientamento energetico e sulla sostenibilità quindi. Ma al mercato immobiliare serve uno sforzo in più.
Con il Superbonus vi è attenzione alla componente di involucro e impianti.
Come già anticipato, l’involucro subisce un trattamento estetico che lo rende immediatamente riconoscibile, garantendo anche grandi risultati in termini di risparmio energetico e dunque una forte attenzione alla componente energetica (vedi facciate ventilate e cappotti).
Ad oggi gli interventi attraverso gli incentivi fiscali pongono grande attenzione sull’aspetto della generazione di calore favorendo l’utilizzo di fonti rinnovabili, ma tuttavia ad oggi i bonus non tengono conto degli effetti dei consumi estivi. Il grande tema inesplorato del raffrescamento dell’immobile e l’incremento di utilizzo di energia elettrica rimane certamente un aspetto imprescindibile in considerazione di una progressiva evoluzione della normativa, al fine di permettere che tali interventi prendano piede e facciano crescere l’appeal nel Real Estate.
Efficientamento energetico per il freddo: una lacuna da colmare
Il Superbonus 110% infatti non ha tenuto conto dell’efficientamento energetico per il freddo ed il ricambio dell’aria, se non parzialmente con l’introduzione delle VMC (ventilazione meccanica controllata). Il Superbonus 110% quindi è uno strumento zoppo che incentiva l’utilizzo delle fonti rinnovabili ma che lascia inesplorati ancora alcuni elementi come nel caso delle centrali di accumulo che non beneficiano di agevolazioni.
Il fotovoltaico potrebbe essere più usato certamente in maniera più estesa, con l’accumulo di energie.
Anche la Bioclimatica gioca un ruolo chiave, i Brisoleil mobili, i sistemi di oscuramento purtroppo non trovano ancora largo impiego nel Superbonus 110%, e tantomeno nei sistemi di regolazione automatica.
In ottica futura la proroga degli incentivi nonché l’affinamento ed il perfezionamento della materia circa il tema della generazione di calore (impiantistica – fotovoltaico e sistemi passivi) potrebbe sicuramente innescare grandi meccanismi virtuosi e fungere da volano con grandi ricadute sul mercato del Real Estate.
Il ciclo di vita dell’edificio
Un altro tema di grande rilevanza è certamente l’utilizzo dei materiali e l’attenzione al ciclo di vita dell’edificio: per intervenire su edifici occorre bonificare.
In Italia il patrimonio edilizio per 80 % è stato realizzato prima di norme antisismiche o acustiche o di efficienza energetica – occorre quindi valutare attentamente se sia sufficiente un cappotto o installare qualche impianto per prolungare la vita di un edificio per ulteriori 50 anni. Le varie bonifiche necessarie vengono in questo modo postergate a tempo indeterminato. Così la sostituzione edilizia, poco praticata, rappresenta la sola reale soluzione al problema di rinnovo del patrimonio immobiliare ma la frammentazione della proprietà lo impedisce.
Una maggior attenzione sul tema sarebbe certamente un importante aspetto attualmente mancante. Parliamo dell’attenzione al ciclo di vita non solo dell’edificio ma dell’intera realizzazione dell’intervento.
La componente legata alle attività di demolizione, rimozione e bonifiche è sicuramente un aspetto costoso che ha un impatto ambientale fortissimo. Oggi tuttavia questo aspetto viene utilizzato senza attenzione e si registra una scarsa attenzione all’adeguamento ed innovazione tecnologia del processo produttivo per quanto riguarda il ciclo di demolizione rimozione e smaltimento.
Basti pensare a come l’attuazione dei criteri cam (criteri ambientali inimi) non sia così scontata. Un esempio calzante è certamente la costosa e poco effettuata attività di separazione dell’isolante dal grès: tale separazione è altamente costosa in termini economici e di impatto ambientale ma, seppur si cerchi di perseguire la sostenibilità ambientale tale necessità sembra inascoltata.
Per il mercato immobiliare diventa altresì prioritario perseguire logiche che prevedano attenzione nell’applicazione di tecnologia che devono equivalere alle attenzioni prestare per il fine vita dell’edificio, ma ancor più all’intero del ciclo produttivo ivi compreso quello dei materiali.
L’approccio corretto: scala urbana o singolo edificio?
In questa ottica la riqualificazione energetica deve spostare la propria attenzione dal singolo immobile ad una scala più ampia, andando a toccare la sfera della rigenerazione urbana, al fine di garantire la fruizione degli spazi urbani. Tutto ciò porta la forte necessità di un grande contenuto tech connesso al monitoraggio dei rumori, della sicurezza e della videosorveglianza: una forte interconnessione tra architettura ed urbanistica che sposandosi danno vita a risultati brillanti.
I Superbonus 110% a scala di quartieri o urbana porterebbero una visione solida a lungo termine. Ecco così che tale strumento normativo potrebbe giocare un ruolo chiave, con la visione e la nascita di una disciplina di “BONUSECOQUARTIERI” che permetta di agevolare ed incrementare il numero di interventi a scala urbana virtuosi come ad esempio il caso City Life a Milano.
Tale condizione permetterebbe la concreta attuazione di un processo che ad oggi vede scontrarsi con la dura logica di progetti inattuabili per via del loro costo. Molto frequentemente infatti gli studi di fattibilità a larga scala si scontrano con la difficile realtà economica. Il Superbonus 110% pertanto potrebbe dare lo slancio tanto auspicato per rendere più appetibili questi interventi.
Come velocizzare l’iter delle decisioni
Ulteriore aspetto rilevante è il fatto che la maggioranza dell’assemblea condominiale, individuata nella percentuale del 30%, può decidere per tutti. Se gli interventi a scala urbana hanno trovato ostacoli di burocrazia e autorizzazioni, si potrebbe prendere spunto da questo modello per inventare strumenti che velocizzino l’iter processuale attraverso un concreto snellimento delle procedure, come si era tentato con la conferenza dei servizi. Si potrebbe riflettere sull’ideazione di riunioni di condominio con potestà su area utilizzando la medesima metodologia del Superbonus 110% affinché l’interesse pubblico abbia preminenza sull’ interesse particolari di alcuni.
Il ruolo delle tecnologie digital
Lo sviluppo della componente digitale è certamente divenuta fattore chiave nel processo di sviluppo tecnologico in materia di Superbonus, specialmente in ambito progettuale e nel campo della simulazione energetica. Ad oggi infatti è possibile reperire sul mercato strumenti di verifica e moduli in grado di intervenire su modelli “quasi dinamici” volti a controllare l’effetiva realizzabilità dei Bonus.
L’importanza di questi strumenti è evidente soprattutto nell’ottica di un percorso evolutivo che punti ad una maggiore ottimizzazione del processo. Tuttavia il costante mutamento ed incremento delle tecnologie ha portato in contropartita un costante incremento della difficoltà di utilizzo dei software rispetto al passato.
I sistemi odierni in commercio infatti permettono di compiere sempre più azioni e di ricevere molte più informazioni e pertanto, a maggiori funzionalità corrispondono innegabilmente complessità più elevate nell’utilizzo degli strumenti che nella gran parte dei casi vede i professionisti non ancora pronti a gestire totalmente tutte le complessità in essere.
Esempio semplice ma lampante è certamente il caso delle caldaie le quali se in passato il funzionamento prevedeva unicamente il passaggio dall’accensione allo spegnimento e viceversa, ad oggi è prevista in aggiunta la funzioni della gestione della climatica attraverso l’andamento della temperatura.
In considerazione a quanto sopra esposto pertanto vi è il rischio considerevole che l’auspicato processo di innovazione non venga affiancato dall’imprescindibile crescita di competenze, con la conseguente possibilità che, nel prossimo futuro, vi sia un costante incremento del divario tra innovazione e competenza che possa mettere a rischio la fluidità del processo immobiliare. Pertanto sarebbe auspicabile che l’evoluzione tecnologica dei sistemi si mantenga al passo con la formazione dei soggetti atti al loro utilizzo.
Sarebbe molto importante la nascita di percorso di iper-specializzazione volti alla formazioni di figure professionali con titolo ad hoc (previsti da legge).
E’ bene segnalare infine che la componente digital gioca non soltanto un ruolo chiave per la sfera dei progettisti, ma anche per stakeholder, infatti a questo proposito vi è la convinzione che la trasformazione digitale del settore permetterà ai proprietari degli immobili di vendere o affittare online le proprie proprietà con commissioni ridotte o inesistenti, agevolando di fatto così le transazioni. La possibilità di effettuare un check in o un check out da remoto permettono una maggiore flessibilità e contengono i costi fissi di gestione venendo incontro a una domanda rivolta ai giovani.
