Negli ultimi anni è nata una nuova forma di raccolta fondi online che ha a che fare con il “mattone”, il real estate crowdfunding (o crowdfunding immobiliare). Si tratta di una modalità innovativa che permette a vari investitori di partecipare al finanziamento di un progetto immobiliare in ambito residenziale o commerciale, in cambio di una remunerazione del capitale. Il progetto è relativo all’acquisto di un immobile, affinché sia messo a reddito, o alla ristrutturazione di una proprietà immobiliare (che pure sarà messa a reddito o venduta maturando una plusvalenza), o allo sviluppo di un progetto greenfield. L’oggetto dell’investimento può essere anche un’infrastruttura.
Nel mondo il crowdfunding immobiliare vale 20 miliardi di euro. Lo rileva la terza edizione del Real Estate Crowdfunding Report 2019, progetto di ricerca frutto della collaborazione tra il Dipartimento di Ingegneria Gestionale del Politecnico di Milano, sotto l’egida del professore Giancarlo Giudici, e la piattaforma leader in Italia Walliance, con il contributo della law firm DWF Italy.
Il real estate crowdfunding nel mondo: 20 miliardi di euro e 144 piattaforme
Secondo il report pubblicato l’11 settembre 2020, il crowdfunding immobiliare è un’industria che continua a segnare tassi di crescita molto interessanti. A fine 2019 aveva già raccolto a livello mondiale più di 20 miliardi di euro, raddoppiando il valore nel giro di un solo anno. Le piattaforme censite sono 144, suddivise tra piattaforme di equity, lending e ibride. A livello europeo invece sono circa 3 i miliardi di euro raccolti alla fine del 2019 da ben 72 portali censiti, mentre negli USA i volumi si attestano sui 13,6 miliardi di dollari raccolti da sole 38 piattaforme.
Se da una parte l’Europa e gli Stati Uniti continuano quindi ad essere le più grandi piazze per la raccolta di capitali, dall’altra si è anche registrato un progressivo aumento delle piattaforme censite nel resto del mondo, che rispetto alla ricerca riferita all’anno 2018 sono passate da 27 a 34, con una raccolta cumulata pari a 5,3 miliardi di euro.
Il real estate crowdfunding in Italia: 11 piattaforme e 72 milioni di raccolta
In Italia, rispetto al resto d’Europa, il fenomeno del real estate crowdfunding è più giovane e i suoi volumi sono ancora esigui rispetto al vero potenziale, ma nel corso dell’ultimo triennio il mercato è andato incontro a una significativa e costante crescita, trainata dalla Lombardia che assume il ruolo di baricentro dello sviluppo del settore con il 68% dei progetti finanziati.
A fare il punto sul real estate crowdfunding è stato, a luglio, il quinto Report italiano sul Crowdinvesting realizzato dall’Osservatorio omonimo della School of Management del Politecnico di Milano.
Per quanto riguarda in particolare il crowdfunding immobiliare, In Italia sono state registrate 11 piattaforme verticalizzate nel real estate, di cui 4 di tipo equity e 7 di tipo lending. Fino al 30 giugno 2020 la ricerca ha individuato 219 campagne che hanno raccolto 72 milioni di euro, di cui 33,5 imputabili al 2019 e 24,5 al primo semestre del 2020. Sempre al 30 giugno 2020 le piattaforme attive in Italia che hanno raccolto più capitali sono Walliance, che rimane leader con oltre 21,7 milioni di euro raccolti (di cui 10,62 nell’ultimo anno), Housers e Rendimento etico, rispettivamente con 11,7 e 11,3 milioni di euro.
Tradizionalmente gli investimenti immobiliari – si legge nel report dell’Osservatorio – sono sempre stati accessibili solo ad una limitata parte della popolazione, questo perché essi richiedono – per definizione – di immobilizzare risorse consistenti in termini di capitale e, in un secondo momento, una gestione attiva dell’immobile che assorbe tempo e risorse (si pensi alle imposte e alla manutenzione). Inoltre un investimento immobiliare è caratterizzato da bassa liquidità e una limitata possibilità di diversificazione. Il real estate crowdfunding permette di risolvere alcune delle problematiche relative a questo tipo di investimento, ad esempio:
- possibilità di partecipare ad un progetto con bassi importi di denaro;
- opportunità di diversificazione, in quanto abbassando il capitale necessario per il singolo investimento ogni individuo può investire in un numero superiore di progetti con la possibilità di diversificare i propri investimenti sia per area geografica che per dimensione e tipologia di immobile;
- delega della gestione dell’immobile al promotore del progetto;
- maggiore liquidità, laddove le piattaforme avessero implementato un mercato secondario dove è possibile vendere le quote relative agli investimenti ad altri investitori interessati;
- controllo diretto sull’investimento e possibilità di interloquire con i promotori (laddove invece i classici fondi di investimento immobiliare offrono scarse opportunità di coinvolgimento del risparmiatore nelle scelte di asset allocation
L’impatto del Covid-19 sul crowdfunding immobiliare
Secondo il Real Estate Crowdfunding Report 2019 , la crisi legata al Covid19 e lo sviluppo del PropTech (tecnologia applicata al settore immobiliare) sono i due grandi cardini su cui ruoterà lo sviluppo del settore, sia in Italia sia nel mondo. La pandemia sta mostrando oggi i suoi effetti non solo sul mercato immobiliare, cambiando per sempre gusti ed esigenze abitative della popolazione, ma anche sugli investimenti degli operatori e sul mercato finanziario (domanda e offerta di capitale). La crisi ha inoltre accelerato la digitalizzazione dei processi e la diffusione delle nuove tecnologie PropTech, che sono destinate a rivoluzionare il settore. Negli scenari più conservativi, il gruppo di ricerca stima che a fine 2020 il mercato europeo potrà superare il valore cumulato di raccolta di 4 miliardi di euro, sfiorando la soglia dei 100 milioni di euro in Italia.
Storia del real estate crowdfunding
Questa innovativa modalità di finanziamento online da parte della “folla” ha mosso i primi passi negli Stati Uniti dove sono nate le prime piattaforme ‘verticali’ nel 2012. Il Real Estate Crowdfunding Report 2018 pubblicato da Walliance e dalla School of Management del Politecnico di Milano ha mappato 123 piattaforme dedicate attive in tutto il mondo di cui 38 negli Stati Uniti, 58 in Europa e 27 in altri continenti. In base ai dati analizzati dall’Osservatorio, a fine 2018 negli Stati Uniti erano stati raccolti complessivamente $ 7,4 miliardi, mentre in Europa ‘solo’ € 2,1 miliardi. Nel resto del mondo sono degni di nota i volumi realizzati in Asia mentre l’America del Sud dà qualche interessante segnale di crescita. In Europa i leader indiscussi sono Germania e Regno Unito i quali si collocano in una situazione di quasi parità con rispettivamente € 393 milioni e € 391 milioni raccolti cumulativamente fino a fine 2018, seguiti da Svizzera e Francia con € 241 milioni e € 197 milioni rispettivamente.
I modelli di business
Esistono tre tipologie di piattaforme real estate che si distinguono in funzione del modello di business: 1. piattaforme equity; in questo caso l’investimento avviene attraverso sottoscrizione di titoli di proprietà del capitale di un veicolo societario che promuove il progetto immobiliare; alcune volte (laddove la normativa lo permette) l’investitore è iscritto come proprietario diretto dell’immobile; esempi scelti fra le piattaforme più rilevanti in questo ambito sono 1031 Crowdfunding (USA, con $ 1,3 miliardi raccolti), Crowd House (Svizzera, € 203 milioni raccolti), Property Partners (UK, € 151 milioni);
2. piattaforme lending; l’investimento avviene prestando denaro ai promotori del progetto immobiliare, che poi lo rimborseranno riconoscendo una remunerazione, che può essere fissa o indicizzata; in questo ambito alcune fra le piattaforme più importanti a livello mondiale sono Sharestates (USA) con $ 1,8 miliardi raccolti, Exporo (Germania, € 201 milioni raccolti), EstateGuru (Estonia, € 94 milioni);
3. piattaforme ibride, che prevedono entrambi i modelli precedenti, e che sembrano però ridursi in numero negli ultimi mesi. Esempi sono Reality Shares (USA, $ 870 milioni raccolti) e Tessin (Svezia, € 124 milioni).
Le piattaforme di lending rappresentano il 48% del mercato a livello mondiale, quelle di equity il 31%, le ibride sono scese al 21%. Questa distribuzione cambia considerando l’Europa, dove ben 15 fra le 20 piattaforme più importanti seguono il modello lending. Alcune piattaforme organizzano dei listini secondari di scambio fra investitori, per favorire la liquidità dell’investimento; vi sono anche piattaforme che offrono piani ‘automatizzati’ di impiego del capitale, che viene allocato progressivamente sui nuovi progetti in ingresso e reinvestito.
La situazione in Italia: il segmento equity
Per quanto riguarda l’equity crowdfunding, alla data del 30 giugno 2020 in Italia erano operative 4 piattaforme verticalizzate sul real estate: Build Around, Concrete Investing, House4Crowd e Walliance. La raccolta totale durante l’anno dichiarata dalle 4 piattaforme è stata pari a € 19,49 milioni, mentre quella complessiva cumulata è pari a € 32,36 milioni. “è arrivato il momento di mettere tutti i portali di crowdfunding attivi nella condizione di competere alla pari all’interno di una normativa unica, con gli stessi presidi di sicurezza e con gli stessi adempimenti. La proposta di una regolamentazione unica europea va nella giusta direzione” dice Giacomo Bertoldi (Walliance.eu).
(Articolo aggiornato al 20/09/2020)
